Gibt es bei einer Trennung ein Haus, eine Eigentumswohnung oder mehrere Immobilien, stellen sich schnell zusätzliche Fragen: Wem gehört die Immobilie? Wer darf dort wohnen? Was passiert mit dem Kredit? Muss ein Ehegatte den anderen auszahlen?
Wichtig ist: Die Scheidung ändert weder automatisch die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch noch den Darlehensvertrag mit der Bank. Eigentum, Nutzung, Finanzierung und Zugewinnausgleich sind rechtlich unterschiedliche Fragen.
Wem gehört das Haus bei einer Scheidung?
Entscheidend ist zunächst der Blick ins Grundbuch. Typischerweise gibt es drei Konstellationen:
- Beide Ehegatten sind Eigentümer, häufig zu jeweils 1/2.
- Nur ein Ehegatte ist Eigentümer.
- Es gibt mehrere Immobilien mit unterschiedlichen Eigentumsverhältnissen.
Wichtig ist außerdem, wann und wie die Immobilie erworben wurde: vor oder während der Ehe, durch Kauf, Erbschaft oder Schenkung. Auch Finanzierung und Ehevertrag können eine Rolle spielen.
Der Gedanke, bei einer Scheidung werde „alles durch zwei geteilt“, ist falsch. Die Zugewinngemeinschaft führt nicht dazu, dass Ehegatten automatisch gemeinsames Eigentum erwerben. Ein möglicher Zugewinnausgleich ist davon zu unterscheiden.
Beide Ehegatten stehen im Grundbuch
Haben die Ehegatten gemeinsam ein Haus gekauft und stehen beide im Grundbuch, bleiben sie auch nach Trennung und Scheidung Miteigentümer. Das Familiengericht verteilt das Haus nicht im Scheidungsverfahren neu. Es kann zwar unter bestimmten Voraussetzungen regeln, wer die Ehewohnung nutzen darf. Die Eigentumsverhältnisse werden dadurch aber nicht verändert.
Welche Möglichkeiten gibt es für das gemeinsame Haus?
Im Wesentlichen kommen vier Lösungen in Betracht:
1. Einer übernimmt das Haus.
2. Das Haus wird verkauft.
3. Beide bleiben Eigentümer und vermieten die Immobilie.
4. Beide bleiben Eigentümer und einer nutzt das Haus weiter.
Welche Lösung wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt nicht nur vom Verkehrswert ab. Ebenso wichtig sind Restschuld, Finanzierungsmöglichkeiten, Einkommen, Zugewinnausgleich, steuerliche Folgen und die weitere Lebensplanung.
Einer übernimmt das Haus und zahlt den anderen aus
Möchte ein Ehegatte das gemeinsame Haus behalten, muss zunächst geklärt werden, welchen Wert der zu übertragende Miteigentumsanteil hat. Dafür sind insbesondere der aktuelle Verkehrswert und die noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten wichtig.
Daneben können Zugewinnausgleichsansprüche oder andere Forderungen zwischen den Ehegatten bestehen. Der rechnerische Wert eines Miteigentumsanteils und der Zugewinnausgleich sind nicht dasselbe und sollten nicht vorschnell miteinander vermischt werden.
Die Übertragung eines Grundstücks oder Miteigentumsanteils bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung.
Was passiert mit dem Hauskredit?
Eigentum und Kredit sind zwei verschiedene Dinge. Stehen beide Ehegatten im Darlehensvertrag, bleibt die persönliche Haftung gegenüber der Bank grundsätzlich bestehen, selbst wenn einer seinen Miteigentumsanteil auf den anderen überträgt.
Soll künftig nur noch der Ehegatte haften, der das Haus übernimmt, muss die Bank einer Schuldhaftentlassung zustimmen. Ob sie das tut, hängt insbesondere davon ab, ob der verbleibende Darlehensnehmer die Finanzierung allein tragen kann.
Weiterführender Beitrag: Scheidung mit Hauskredit: Was passiert mit Darlehen und Restschuld? (folgt in Kürze)
Gemeinsamer Verkauf des Hauses
Kann oder möchte keiner das Haus übernehmen, ist ein gemeinsamer Verkauf häufig die wirtschaftlich klarste Lösung. Vom Kaufpreis werden regelmäßig zunächst bestehende Darlehen und Verkaufskosten abgelöst. Anschließend ist zu klären, wie der verbleibende Erlös verteilt wird und welche weiteren Ansprüche zwischen den Ehegatten bestehen.
Der Verkaufserlös tritt wirtschaftlich an die Stelle der Immobilie und bleibt für die Vermögensauseinandersetzung relevant.
Steuerliche Folgen vorher prüfen
Bei einer Übertragung oder Veräußerung können steuerliche Fragen entstehen. Zu prüfen sein können insbesondere Grunderwerbsteuer, Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG und in bestimmten Gestaltungen Schenkungsteuer.
Die steuerlichen Folgen sollten geklärt werden, bevor eine notarielle Vereinbarung abgeschlossen wird.
Weiterführender Beitrag: Immobilie bei Scheidung übertragen: Welche Steuern können anfallen? (folgt in Kürze)
Keine Einigung: Teilungsversteigerung
Sind beide Ehegatten Miteigentümer und können sie sich weder über eine Übernahme noch über einen gemeinsamen Verkauf einigen, kann grundsätzlich die Teilungsversteigerung betrieben werden.
Sie kann eine blockierte Auseinandersetzung beenden, birgt aber erhebliche wirtschaftliche und taktische Risiken und ist kein gewöhnlicher Immobilienverkauf.
Weiterführender Beitrag: Teilungsversteigerung als Druckmittel bei Scheidung – sinnvoll oder gefährlich? (folgt in Kürze)
Nur ein Ehegatte steht im Grundbuch
Steht nur ein Ehegatte im Grundbuch, bleibt die Immobilie grundsätzlich dessen Eigentum. Auch durch eine langjährige Ehe wird der andere Ehegatte nicht automatisch Miteigentümer.
Wirtschaftlich kann die Immobilie dennoch erheblich sein. In der Zugewinngemeinschaft kann ihr Wert den Zugewinnausgleich beeinflussen. Dieser führt aber nicht zu Miteigentum, sondern gegebenenfalls zu einem Geldzahlungsanspruch.
Weiterführender Beitrag: Haus bei Scheidung – nur einer steht im Grundbuch: Welche Rechte hat der andere Ehegatte? (folgt in Kürze)
Haus bereits vor der Ehe gekauft
Hat ein Ehegatte das Haus schon vor der Eheschließung erworben, bleibt er Eigentümer. Für den Zugewinnausgleich kann die Immobilie trotzdem relevant sein.
Insbesondere Wertsteigerungen während der Ehe und die Rückführung von Darlehensverbindlichkeiten können sich auf den Zugewinn auswirken. Dabei darf nicht einfach der frühere Kaufpreis mit dem heutigen Verkehrswert verglichen werden. Anfangs- und Endvermögen sind nach den gesetzlichen Regeln und zu den maßgeblichen Stichtagen zu bewerten.
Haus geerbt oder geschenkt
Auch geerbte oder geschenkte Immobilien werden nicht automatisch gemeinsames Vermögen. Erbschaften und bestimmte Schenkungen werden nach § 1374 Abs. 2 BGB grundsätzlich dem Anfangsvermögen des begünstigten Ehegatten zugerechnet.
Das bedeutet aber nicht, dass die Immobilie beim Zugewinnausgleich vollständig außen vor bleibt. Insbesondere Wertsteigerungen während der Ehe können relevant werden.
Wer darf nach der Trennung im Haus wohnen?
Eigentum und Nutzung müssen auch hier getrennt betrachtet werden. Dass beide Ehegatten Eigentümer sind, bedeutet nicht, dass beide bis zur Scheidung gemeinsam im Haus wohnen müssen. Umgekehrt verliert ein Ehegatte durch seinen Auszug nicht seinen Eigentumsanteil.
Wenn es sich beim Haus um die bisherige Ehewohnung handelt, hat aber jeder Ehegatte da Recht bis zur Rechtskraft der Scheidung darin zu wohnen, auch wenn er nicht Eigentümer ist. Nur ausnahmsweise, wenn das Zusammenleben unzumutbar wird und ein besonderer Härtefall vorliegt, kann einem Ehegatten vom Familiengericht die Ehewohnung während der Dauer des Getrenntlebens zur alleinigen Nutzung überlassen werden. Dabei können insbesondere die Interessen gemeinsamer minderjähriger Kinder eine Rolle spielen.
Nutzungsentschädigung nach der Trennung
Bleibt nach der Trennung nur ein Ehegatte im gemeinsamen Haus, stellt sich häufig die Frage, ob er dem ausgezogenen Ehegatten eine Nutzungsentschädigung zahlen muss.
Nach § 1361b Abs. 3 BGB kann für die Nutzung der Ehewohnung eine Vergütung verlangt werden, soweit dies der Billigkeit entspricht. Ob und in welcher Höhe tatsächlich eine Nutzungsentschädigung geschuldet wird, hängt vom Einzelfall ab. Zu berücksichtigen sind unter anderem Eigentumsanteile, Wohnwert, Kreditbelastung, laufende Kosten und mögliche Auswirkungen auf den Ehegattenunterhalt.
Welche Rolle spielt der Zugewinnausgleich?
Der Zugewinnausgleich entscheidet nicht darüber, wem das Haus gehört. Er vergleicht grundsätzlich das Anfangs- und Endvermögen beider Ehegatten und kann zu einem Zahlungsanspruch führen.
Bei Immobilien können insbesondere folgende Punkte wichtig werden:
- Wertsteigerungen während der Ehe,
- Tilgung von Darlehen,
- bereits bei Eheschließung vorhandene Immobilien,
- Erbschaften und Schenkungen,
- Investitionen eines Ehegatten in eine Immobilie des anderen.
Gerade bei Immobilien kommt es häufig auf Werte zu unterschiedlichen Stichtagen an. Deshalb sollte die Eigentumsfrage immer von der Frage getrennt werden, wie sich die Immobilie im Zugewinnausgleich auswirkt.
Wie wird der Wert des Hauses ermittelt?
Fast jede einvernehmliche Lösung setzt voraus, dass die Ehegatten wissen, was die Immobilie wert ist. Eine Maklereinschätzung kann für eine erste Orientierung genügen.
Wenn erhebliche Vermögenswerte betroffen sind oder die Ehegatten unterschiedliche Vorstellungen vom Wert haben, kann dagegen ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten erforderlich sein. Das gilt besonders beim Zugewinnausgleich, weil dort nicht immer nur der heutige Wert maßgeblich ist.
Mehrere Immobilien bei Scheidung
Besitzen die Ehegatten mehrere Immobilien, sollte nicht jedes Objekt isoliert betrachtet werden. Möglich ist etwa, dass jeder eine andere Immobilie übernimmt, einzelne Objekte verkauft werden oder vermietete Immobilien im gemeinsamen Eigentum bleiben.
Ziel sollte eine Gesamtlösung für Eigentum, Darlehen, Zugewinn, Liquidität und Steuern sein.
Welche Lösung ist wirtschaftlich sinnvoll?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Verkauf, Übernahme oder fortbestehendes gemeinsames Eigentum können je nach Fall sinnvoll sein.
Entscheidend sind vor allem: Verkehrswert, Restschuld, langfristige Finanzierbarkeit, Zugewinnausgleich, steuerliche Risiken, weiteres Vermögen und die Frage, ob eine weitere wirtschaftliche Verbindung der Ehegatten sinnvoll ist.
Die Lösung sollte nicht nur kurzfristig funktionieren, sondern langfristig tragfähig sein.
Checkliste: Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten
Für eine erste rechtliche Einschätzung sind insbesondere hilfreich:
- aktueller Grundbuchauszug,
- Kauf- oder Übertragungsvertrag,
- Darlehensverträge,
- aktuelle Darlehensstände,
- Unterlagen zum damaligen Kaufpreis,
- Informationen über größere Investitionen und Modernisierungen,
- gegebenenfalls Unterlagen über Erbschaften und Schenkungen,
- vorhandene Immobilienbewertungen,
- Ehevertrag, falls vorhanden,
- Übersicht über weiteres Vermögen und Verbindlichkeiten.
Fazit: Bei Scheidung mit Immobilie frühzeitig eine Strategie entwickeln
Bei einer Scheidung mit Haus greifen Familienrecht, Finanzierung, Immobilien- und häufig Steuerrecht ineinander. Die Immobilie sollte deshalb frühzeitig in die Trennungsstrategie einbezogen werden.
Später können ein Auszug, steuerliche Fristen, Entscheidungen der Bank oder eine Teilungsversteigerung Handlungsmöglichkeiten einschränken. Deshalb sollte möglichst früh geklärt werden, ob Übernahme, Verkauf, Vermietung oder eine andere Vermögensaufteilung das Ziel ist.
Sie stehen vor einer Trennung und besitzen eine Immobilie?
Ich prüfe mit Ihnen die Eigentumsverhältnisse, Finanzierung, mögliche Zugewinnausgleichsansprüche und die verschiedenen Handlungsoptionen und entwickle daraus eine Strategie für die weitere Vermögensauseinandersetzung.
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