Bei einer Scheidung mit Hauskredit gilt: Haben beide Ehegatten den Immobilienkredit unterschrieben, bleiben grundsätzlich auch beide gegenüber der Bank verpflichtet – unabhängig davon, wer nach der Trennung auszieht, wer im Haus wohnen bleibt oder ob die Ehe bereits geschieden ist.
Wer die Kreditraten zwischen den Ehegatten letztlich tragen muss, ist eine andere Frage. Auch die Übertragung eines Miteigentumsanteils führt nicht automatisch dazu, dass der ausscheidende Ehegatte aus dem Darlehensvertrag entlassen wird.
Deshalb müssen zwei Dinge getrennt betrachtet werden:
- das Eigentum an der Immobilie und
- die Haftung für den Immobilienkredit.
Einen Überblick über Eigentum, Nutzung, Verkauf und Zugewinnausgleich finden Sie in unserem Beitrag „Scheidung mit Haus: Was passiert mit der Immobilie bei Trennung und Scheidung?“
Scheidung mit Hauskredit: Der Kreditvertrag bleibt bestehen
Haben beide Ehegatten den Darlehensvertrag unterschrieben, haften sie gegenüber der Bank regelmäßig als Gesamtschuldner.
Das bedeutet: Die Bank kann grundsätzlich von jedem Darlehensnehmer die geschuldete Leistung verlangen. Sie muss sich nicht darauf beschränken, von jedem nur die Hälfte zu fordern.
Daran ändern weder Trennung, Auszug, Scheidungsantrag noch rechtskräftige Scheidung automatisch etwas. Für die Bank zählt zunächst der Darlehensvertrag.
Beispiel: Die Ehefrau zieht aus, der Ehemann bleibt im Haus
M und F sind gemeinsam Eigentümer ihres Hauses und haben auch den Immobilienkredit gemeinsam aufgenommen.
Nach der Trennung zieht F aus. M bleibt im Haus und zahlt die Darlehensraten weiter.
F meint: „Ich wohne dort nicht mehr. Mit dem Kredit habe ich deshalb nichts mehr zu tun.“
Das ist gegenüber der Bank nicht richtig. Solange F Darlehensnehmerin bleibt und die Bank sie nicht aus der Haftung entlässt, kann sie weiterhin wegen der Darlehensschuld in Anspruch genommen werden.
Wer muss den Hauskredit zwischen den Ehegatten bezahlen?
Von der Haftung gegenüber der Bank ist zu unterscheiden, wer die Kreditbelastung im Verhältnis der Ehegatten untereinander tragen muss.
Nach § 426 Abs. 1 BGB haften Gesamtschuldner grundsätzlich zu gleichen Anteilen, soweit nichts anderes bestimmt ist.
Das bedeutet bei Ehegatten aber nicht automatisch: Nach der Trennung muss jeder dauerhaft 50 Prozent jeder Kreditrate zahlen.
Eine andere Verteilung kann sich insbesondere aus einer Vereinbarung, der bisherigen Handhabung, der alleinigen Nutzung der Immobilie oder der Berücksichtigung der Darlehensraten beim Unterhalt ergeben.
Einer zahlt nach der Trennung allein weiter
Zahlt nur ein Ehegatte nach der Trennung das gemeinsame Darlehen weiter, kann grundsätzlich ein Anspruch auf Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 BGB bestehen.
Das bedeutet aber nicht automatisch, dass er die Hälfte sämtlicher gezahlter Raten zurückfordern kann. Entscheidend ist, ob zwischen den Ehegatten eine andere Regelung besteht oder sich aus den konkreten Umständen eine abweichende Verteilung ergibt.
Alleinnutzung, Nutzungsentschädigung und Unterhalt
Bleibt der Ehegatte, der die Kreditraten allein zahlt, auch allein im gemeinsamen Haus wohnen, kann die Nutzung der Immobilie ebenfalls zu berücksichtigen sein. Unter bestimmten Voraussetzungen kann dem ausgezogenen Ehegatten eine Nutzungsentschädigung zustehen.
Dann stehen sich wirtschaftlich möglicherweise Kreditbelastung und alleinige Nutzung gegenüber.
Auch können Darlehenszahlungen bereits bei der Unterhaltsberechnung berücksichtigt worden sein.
Die Frage „Ich zahle seit der Trennung den gesamten Kredit – bekomme ich die Hälfte zurück?“ lässt sich deshalb nur beantworten, wenn Gesamtschuldnerausgleich, Nutzung der Immobilie und Unterhalt zusammen betrachtet werden.
Warum Sie die Kreditregelung schriftlich festhalten sollten
Nach einer Trennung einigen sich Ehegatten häufig zunächst pragmatisch:
„Du bleibst im Haus und zahlst dafür den Kredit.“
Eine solche Absprache kann später unterschiedlich verstanden werden.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass eine Vereinbarung über die alleinige Nutzung des Hauses und die alleinige Zahlung der Darlehensraten nicht ohne Weiteres bedeutet, dass der andere Ehegatte endgültig von seiner Beteiligung an der Darlehensschuld im Innenverhältnis befreit ist.
Deshalb sollte möglichst schriftlich geregelt werden:
- Wer zahlt die Darlehensraten?
- Ist die Zahlung endgültig oder soll später ein Ausgleich erfolgen?
- Wie wird die alleinige Nutzung berücksichtigt?
- Welche Auswirkungen hat die Regelung auf Unterhalt und Zugewinnausgleich?
- Was gilt bei einer späteren Übernahme oder einem Verkauf des Hauses?
Einer übernimmt das Haus – was passiert mit dem gemeinsamen Kredit?
Soll ein Ehegatte das Haus übernehmen, müssen Eigentumsübertragung und Finanzierung getrennt betrachtet werden.
Überträgt F ihren Miteigentumsanteil auf M und wird M Alleineigentümer, endet damit nicht automatisch die Haftung von F aus einem gemeinsam unterschriebenen Darlehensvertrag.
Die notarielle Eigentumsübertragung ändert den Darlehensvertrag nicht.
Im ungünstigsten Fall besitzt F anschließend keinen Anteil am Haus mehr, haftet gegenüber der Bank aber weiterhin für den Kredit.
Deshalb sollte die Übertragung möglichst davon abhängig gemacht werden, dass zugleich verbindlich geregelt ist, was mit dem gemeinsamen Darlehen geschieht.
Wie kommt ein Ehegatte bei der Scheidung aus dem Hauskredit?
Soll einer aus dem gemeinsamen Darlehensvertrag ausscheiden, ist grundsätzlich die Mitwirkung der Bank erforderlich. In Betracht kommen vor allem drei Lösungen:
Lösung 1: Schuldhaftentlassung
Die Bank entlässt einen Ehegatten aus dem bestehenden Darlehensvertrag. Sie wird zuvor insbesondere prüfen, ob der verbleibende Darlehensnehmer den Kredit allein tragen kann und die Sicherheiten ausreichen. Allein aufgrund der Trennung oder Scheidung besteht grundsätzlich kein Anspruch auf eine solche Entlassung.
Lösung 2: Umschuldung
Der Ehegatte, der das Haus übernimmt, nimmt eine neue Finanzierung auf und löst damit den bisherigen gemeinsamen Kredit ab. Gegebenenfalls muss zusätzlich die Auszahlung des anderen Ehegatten finanziert werden.
Lösung 3: Verkauf
Wird die Immobilie verkauft, kann das bestehende Darlehen regelmäßig aus dem Kaufpreis abgelöst werden. Vorher sollten insbesondere Restschuld, Ablösebetrag und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung geklärt werden.
Was gilt, wenn nur ein Ehegatte den Kredit unterschrieben hat?
Hat nur ein Ehegatte den Darlehensvertrag geschlossen, haftet grundsätzlich auch nur dieser gegenüber der Bank.
Der andere Ehegatte wird nicht allein deshalb Darlehensschuldner, weil der Kredit für das gemeinsame Familienheim verwendet wurde.
Auch ein Gesamtschuldnerausgleich nach § 426 BGB scheidet grundsätzlich aus, wenn keine gemeinsame Darlehensschuld besteht.
Damit sind allerdings nicht sämtliche wirtschaftlichen Fragen erledigt. Je nach Eigentumsverhältnissen und Güterstand können insbesondere der Zugewinnausgleich oder weitere Ausgleichsansprüche eine Rolle spielen.
Weiterlesen: Haus bei Scheidung – nur einer im Grundbuch: Welche Rechte hat der andere Ehegatte?
Hauskredit und weitere Ausgleichsansprüche hängen zusammen
Soll ein Ehegatte das Haus übernehmen, ist neben der Finanzierung auch zu klären, welche weiteren Ansprüche zwischen den Ehegatten bestehen. Allein gezahlte Darlehensraten, Zugewinnausgleich oder eine Nutzungsentschädigung können die wirtschaftliche Gesamtlösung beeinflussen.
Die Auszahlung eines Miteigentumsanteils sollte deshalb nicht allein anhand von Immobilienwert und Restschuld festgelegt werden.
Weiterlesen: Scheidung mit Haus: Was passiert mit der Immobilie bei Trennung und Scheidung?
Scheidung mit Hauskredit: Die fünf wichtigsten Fragen vor einer Einigung
Bevor sich Ehegatten darüber einigen, wer das Haus übernimmt, wer den Kredit weiterzahlt oder ob die Immobilie verkauft wird, sollten mindestens folgende Punkte geklärt sein:
- Wer ist Eigentümer der Immobilie?
- Wer hat den Darlehensvertrag unterschrieben?
- Wie hoch sind Restschuld und monatliche Kreditbelastung?
- Wer hat seit der Trennung welche Darlehensraten gezahlt?
- Ist die Bank bereit, einen Ehegatten aus dem Kredit zu entlassen?
Erst dann lässt sich seriös beurteilen, ob eine Übernahme des Hauses wirtschaftlich und rechtlich sinnvoll ist.
Fazit: Erst Finanzierung klären, dann Eigentum übertragen
Bei einer Scheidung mit Hauskredit genügt es nicht, sich darüber zu einigen, wer die Immobilie bekommt.
Eigentum und Darlehensschuld sind zwei unterschiedliche Rechtsverhältnisse.
Wer auszieht, ist nicht automatisch von der Kreditverpflichtung befreit. Wer seinen Miteigentumsanteil überträgt, scheidet dadurch ebenfalls nicht automatisch aus dem Darlehensvertrag aus.
Auch zwischen den Ehegatten lässt sich die Frage, wer die Kreditraten endgültig tragen muss, nicht immer mit „jeder zur Hälfte“ beantworten.
Deshalb sollten Eigentumsübertragung, Finanzierung und mögliche Ausgleichsansprüche gemeinsam geregelt werden.
Haus und Kredit nach der Trennung gemeinsam klären
Wenn einer von Ihnen das Haus übernehmen soll, Sie aus dem gemeinsamen Darlehen herausmöchten oder bereits allein Kreditraten zahlen, sollten Eigentum, Finanzierung und mögliche Ausgleichsansprüche zusammen geprüft werden.
Wir beraten Sie dazu, welche Regelung in Ihrer Situation rechtlich und wirtschaftlich sinnvoll ist und wie sich die Übernahme oder Veräußerung der Immobilie rechtssicher gestalten lässt.
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