„Wir sind verheiratet. Also gehört mir doch automatisch die Hälfte des Hauses.“ Dieser Satz ist weit verbreitet – aber rechtlich falsch. Steht bei einer Immobilie nur ein Ehegatte im Grundbuch, bleibt dieser grundsätzlich auch während der Ehe und nach der Scheidung alleiniger Eigentümer. Das gilt selbst dann, wenn die Ehe viele Jahre gedauert hat oder beide Ehegatten wirtschaftlich zum Haus beigetragen haben.
Der andere Ehegatte kann trotzdem erhebliche finanzielle Ansprüche haben. Entscheidend ist deshalb die Unterscheidung zwischen:
- Eigentum am Haus und
- Zugewinnausgleich.
Zugewinngemeinschaft bedeutet nicht gemeinsames Eigentum
Die meisten Ehegatten leben ohne Ehevertrag im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Der Begriff ist missverständlich. Zugewinngemeinschaft bedeutet gerade nicht, dass das Vermögen während der Ehe automatisch gemeinschaftliches Vermögen wird.
§ 1363 Abs. 2 BGB bestimmt ausdrücklich, dass das Vermögen der Ehegatten getrennt bleibt. Das gilt auch für Vermögen, das erst nach der Eheschließung erworben wird. Erst bei Beendigung des Güterstands wird der während der Ehe erzielte Zugewinn ausgeglichen.
Wer allein ein Haus kauft und allein im Grundbuch steht, bleibt deshalb grundsätzlich alleiniger Eigentümer.
Wem gehört das Haus nach der Scheidung?
Nach einer Scheidung mit Haus gehört dieses demjenigen, der Eigentümer ist. Die Scheidung verändert die Eigentumsverhältnisse nicht automatisch. Der andere Ehegatte erhält nicht durch die Scheidung:
- einen halben Miteigentumsanteil,
- einen Anspruch auf Eintragung ins Grundbuch oder
- automatisch die Hälfte des Immobilienwerts.
Stattdessen kann ein Zugewinnausgleichsanspruch in Geld entstehen. Nach § 1378 Abs. 1 BGB erhält der Ehegatte mit dem geringeren Zugewinn grundsätzlich die Hälfte des Überschusses zwischen den Zugewinnen beider Ehegatten.
Beispiel: Haus gehört nur dem Ehemann
M hat bei der Hochzeit kein nennenswertes Vermögen. Während der Ehe kauft er allein eine Immobilie. Nur M steht im Grundbuch. Bei Zustellung des Scheidungsantrags hat die Immobilie nach Abzug der Darlehensschuld einen erheblichen positiven Wert.
F wird dadurch nicht Miteigentümerin. Der während der Ehe bei M entstandene Nettovermögenswert kann aber seinen Zugewinn erhöhen. Hat F deutlich weniger Zugewinn erzielt, kann daraus ein Zugewinnausgleichsanspruch entstehen.
Der Anspruch richtet sich dann auf Geld und nicht auf einen Anteil am Haus.
Was passiert, wenn das Haus schon vor der Ehe gekauft wurde?
Anders ist die Berechnung, wenn das Haus bereits vor der Hochzeit vorhanden war. Dann gehört der damalige Nettovermögenswert grundsätzlich zum Anfangsvermögen des Eigentümers. § 1374 Abs. 1 BGB definiert Anfangsvermögen als das Vermögen nach Abzug der Verbindlichkeiten beim Eintritt des Güterstands.
Für den Zugewinnausgleich wird deshalb nicht einfach der heutige Hauswert durch zwei geteilt. Vielmehr müssen Anfangs- und Endvermögen miteinander verglichen werden.
Beispiel: Haus mit in die Ehe gebracht
M besitzt bei der Hochzeit ein Haus.
Wert bei Eheschließung: 300.000 Euro
Darlehensschuld: 200.000 Euro
Nettovermögenswert: 100.000 Euro.
Bei Zustellung des Scheidungsantrags beträgt der Hauswert 500.000 Euro.
‚Das Darlehen ist nur noch mit 80.000 Euro valutiert.
Nettovermögenswert nun: 420.000 Euro.
Der Vermögenszuwachs kann sich damit aus zwei Komponenten ergeben:
- Wertsteigerung der Immobilie und
- Abbau der Darlehensschuld.
Das Beispiel ist bewusst vereinfacht. Für eine tatsächliche Zugewinnausgleichsberechnung müssen unter anderem die gesetzlichen Bewertungsstichtage, das gesamte übrige Vermögen und die kaufkraftbezogene Anpassung des Anfangsvermögens berücksichtigt werden. Der Bundesgerichtshof arbeitet bei der Zugewinnberechnung seit langem mit einem indexierten Anfangsvermögen, damit reine Geldentwertung nicht als Zugewinn behandelt wird.
Muss der Eigentümer die Hälfte der Wertsteigerung auszahlen?
Nicht automatisch. Auch das ist eine häufige Verkürzung. Beim Zugewinnausgleich werden nicht einzelne Vermögensgegenstände isoliert geteilt. Es wird das gesamte Anfangs- und Endvermögen beider Ehegatten gegenübergestellt.
Eine Wertsteigerung des Hauses kann den Zugewinn des Eigentümers erhöhen. Ob und in welcher Höhe daraus tatsächlich ein Zahlungsanspruch entsteht, hängt aber auch vom übrigen Vermögen und den Verbindlichkeiten beider Ehegatten ab.
Haus während der Ehe geerbt
Auch bei einer geerbten Immobilie wird der andere Ehegatte nicht Miteigentümer. Außerdem gelten Erbschaften im Zugewinnausgleich als sogenannter privilegierter Erwerb. Nach § 1374 Abs. 2 BGB wird Vermögen, das ein Ehegatte während des Güterstands unter anderem von Todes wegen oder durch Schenkung erwirbt, grundsätzlich seinem Anfangsvermögen hinzugerechnet. Das bedeutet vereinfacht: Nicht der Wert der Erbschaft als solcher soll über den Zugewinnausgleich geteilt werden.
Eine spätere reale Wertsteigerung kann allerdings in den Zugewinn fallen.
Beispiel: Geerbtes Haus steigt im Wert
F erbt während der Ehe ein unbelastetes Haus im Wert von 400.000 Euro.
Der Wert von 400.000 Euro wird grundsätzlich als privilegierter Erwerb dem Anfangsvermögen zugerechnet.
Bei Zustellung des Scheidungsantrags ist die Immobilie 550.000 Euro wert.
Die Differenz kann güterrechtlich relevant werden. Auch hier muss allerdings korrekt bewertet und insbesondere die Kaufkraftentwicklung berücksichtigt werden.
Was passiert, wenn der andere Ehegatte den Kredit mitbezahlt hat?
Das ist eine besonders häufige Konfliktsituation.
Beispiel:
Das Haus gehört allein F. M und F leben dort gemeinsam.
M zahlt während der Ehe einen erheblichen Teil der Darlehensraten.
M wird dadurch nicht automatisch Miteigentümer. Seine Zahlungen können aber mittelbar zu einer Vermögensmehrung bei F führen, weil die Darlehensschuld auf deren Immobilie sinkt.
Welche finanziellen Ansprüche daraus bei Scheitern der Ehe entstehen, hängt stark von der konkreten Gestaltung ab. Leben die Ehegatten in Zugewinngemeinschaft, wird ein Vermögenszuwachs beim Eigentümer grundsätzlich zunächst über das System des Zugewinnausgleichs erfasst. Daneben bestehende Ausgleichsansprüche sind keineswegs automatisch gegeben.
„Ich habe Geld in das Haus meines Ehepartners gesteckt“
Noch deutlicher wird das Problem bei größeren Investitionen. Ein Ehegatte finanziert beispielsweise
- einen Anbau,
- eine umfangreiche Sanierung,
- eine neue Heizungsanlage,
- einen Dachausbau oder
- erhebliche Sondertilgungen,
obwohl die Immobilie ausschließlich dem anderen Ehegatten gehört. Auch dadurch entsteht nicht automatisch Miteigentum.
Ob daneben ein eigener Rückzahlungs- oder Ausgleichsanspruch besteht, hängt insbesondere vom Güterstand, der Art der Leistung, vorhandenen Vereinbarungen und dem wirtschaftlichen Ergebnis ab. Die Rechtsprechung kennt in bestimmten Konstellationen Ausgleichsansprüche wegen sogenannter ehebedingter oder unbenannter Zuwendungen und wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage.
Solche Ansprüche sind aber stark einzelfallabhängig. Der BGH hat etwa bei einer im Alleineigentum eines Ehegatten stehenden Immobilie darauf abgestellt, ob durch Leistungen des anderen Ehegatten eine noch vorhandene Vermögensmehrung entstanden ist. Reine Zinszahlungen können dabei anders zu beurteilen sein als Tilgungsleistungen oder unmittelbar werterhöhende Investitionen (BGH, Urteil vom 19.09.2012 – XII ZR 136/10). Die Entscheidung betraf allerdings eine Ehe mit Gütertrennung. Sie darf deshalb nicht schematisch auf jede Zugewinngemeinschaft übertragen werden.
Darf der Nichteigentümer nach der Trennung weiter im Haus wohnen?
Auch hier gilt: Eigentum und Nutzungsrecht sind unterschiedliche Fragen.
Während des Getrenntlebens kann die bisherige Ehewohnung nach § 1361b BGB unter bestimmten Voraussetzungen einem Ehegatten zur alleinigen Nutzung überlassen werden. Dabei ist das Alleineigentum eines Ehegatten besonders zu berücksichtigen, führt aber nicht in jedem Fall automatisch dazu, dass der Nichteigentümer sofort ausziehen muss. Auch die Belange gemeinsamer Kinder können eine Rolle spielen.
Nach der Scheidung ist die Eigentümerstellung noch stärker zu berücksichtigen. Für die Überlassung der Ehewohnung an den Nichteigentümer enthält § 1568a Abs. 2 BGB erhöhte Voraussetzungen.
Wer im Haus wohnen darf, beantwortet also nicht die Frage, wem das Haus gehört.
Kann der Nichteigentümer den Verkauf des Hauses verhindern?
Grundsätzlich kann der Alleineigentümer über seine Immobilie verfügen. Während bestehender Ehe können allerdings in besonderen Fällen güterrechtliche Verfügungsbeschränkungen eingreifen, insbesondere § 1365 BGB, wenn praktisch über das Vermögen im Ganzen verfügt wird.
Außerdem können während der Trennungszeit Rechte an der Ehewohnung zu beachten sein. Ein generelles Vetorecht des Nichteigentümers gegen jeden Verkauf gibt es jedoch nicht.
Gehört die Immobilie zum Zugewinnausgleich, obwohl nur einer im Grundbuch steht?
Ja, möglicherweise – aber sprachlich sollte man präzise sein: Nicht „das Haus wird geteilt“, vielmehr wird sein wirtschaftlicher Wert bei der Vermögensbilanz des Eigentümers berücksichtigt. Dafür muss der Wert der Immobilie zum maßgeblichen Stichtag ermittelt werden. Bei einem bereits vor der Ehe vorhandenen Haus können sogar mehrere Bewertungen notwendig werden.
Welche Werte sind wichtig?
Typischerweise können benötigt werden:
- Verkehrswert bei Eheschließung,
- damalige Restschuld,
- Verkehrswert zum Endstichtag,
- Restschuld zum Endstichtag,
- gegebenenfalls Wert im Zeitpunkt einer Erbschaft oder Schenkung,
- größere Investitionen und Finanzierungen.
Nach § 1376 BGB ist für das Anfangsvermögen grundsätzlich der Wert beim Eintritt des Güterstands beziehungsweise beim privilegierten Erwerb und für das Endvermögen der Wert bei Beendigung des Güterstands maßgeblich.
Der wichtigste Unterschied: Hauswert und Auszahlungsanspruch sind nicht dasselbe
Angenommen, das Haus hat einen Nettovermögenswert von 500.000 Euro. Daraus folgt nicht: „Der andere Ehegatte bekommt 250.000 Euro.“
Zuerst muss der Zugewinn beider Ehegatten vollständig berechnet werden. Vielleicht hatte der Eigentümer bereits erhebliches Anfangsvermögen. Vielleicht besitzt der andere Ehegatte selbst Vermögen. Vielleicht bestehen weitere Verbindlichkeiten oder Immobilien. Erst aus der Gesamtberechnung ergibt sich, ob überhaupt ein Zugewinnausgleichsanspruch besteht.
Welche Unterlagen sollte der Nichteigentümer sichern?
Bei einer Trennung sind insbesondere wichtig:
- Grundbuchauszug,
- Kaufvertrag,
- Unterlagen zum Kaufpreis,
- Darlehensverträge,
- Darlehensstände bei Eheschließung und Trennung,
- Nachweise über eigene Zahlungen,
- Rechnungen über Modernisierungen,
- Unterlagen über Erbschaften oder Schenkungen,
- vorhandene Wertgutachten,
- Belege zum sonstigen Vermögen.
Nach § 1379 BGB bestehen im Zusammenhang mit dem Zugewinnausgleich umfangreiche Auskunfts- und Belegansprüche, unter anderem zum Vermögen bei Trennung sowie zu den für Anfangs- und Endvermögen maßgeblichen Stichtagen.
Fazit: Nicht im Grundbuch heißt nicht automatisch ohne Anspruch
Steht bei einer Scheidung nur ein Ehegatte im Grundbuch, bleibt dieser grundsätzlich alleiniger Eigentümer der Immobilie. Der andere Ehegatte erhält nicht automatisch die Hälfte des Hauses. Das bedeutet aber keineswegs, dass er wirtschaftlich leer ausgeht.
Entscheidend können insbesondere sein:
- Zugewinnausgleich,
- Wertsteigerung,
- Tilgung von Krediten,
- Erbschaften und Schenkungen,
- eigene Investitionen in die Immobilie und
- die gesamte Vermögensentwicklung beider Ehegatten.
Deshalb sollte nicht nur gefragt werden: „Wer steht im Grundbuch?“ Die zweite, häufig wichtigere Frage lautet: „Wie hat sich das Vermögen während der Ehe entwickelt?“
Nur Ihr Ehepartner steht im Grundbuch?
Ich prüfe mit Ihnen die Eigentumsverhältnisse, den Wert der Immobilie, bestehende Darlehen und Ihre möglichen Zugewinnausgleichs- oder sonstigen Ausgleichsansprüche. Gerade bei Immobilien lohnt es sich, die Vermögensentwicklung frühzeitig vollständig zu rekonstruieren.
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