Hinterlässt ein Verstorbener mehrere Erben, ob durch Testament oder gesetzliche Erbfolge, geraten diese automatisch in eine Erbengemeinschaft. Bei dieser handelt es sich um eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft: Jeder Erbe hält einen Anteil an der Erbmasse, der seiner Quote entspricht. Bis zur Erbauseinandersetzung kann kein Miterbe allein über einen Nachlassgegenstand verfügen. Dies führt insbesondere bei Immobilien, die nur gemeinschaftlich vermietet oder verkauft werden dürfen, häufig zu Problemen. Der Gesetzgeber betrachtet die Erbengemeinschaft nur als Übergangslösung, die so schnell wie möglich beendet werden soll.
Nach § 2042 BGB kann der einzelne Miterbe jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, sofern die nachfolgenden gesetzlichen Vorschriften nicht entgegenstehen, beispielsweise weil die Erbteile noch unbestimmt sind. Außerdem besteht der Anspruch auf Auseinandersetzung nur, wenn der Erblasser nicht durch letztwillige Verfügung etwas anderes angeordnet hat.
Teilungsanordnung, Vorausvermächtnis und Erbteilungsverbot
Der Erblasser kann im Rahmen einer Teilungsanordnung bestimmte Gegenstände einzelnen Erben zuordnen (§ 2048 BGB). Inhalt einer Teilungsanordnung kann die Zuweisung einer Sache, auch einer Immobilie, an einen Erben sein, während die anderen Erben etwa Geld, Wertpapiere oder Schmuck erhalten sollen. Eine Teilungsanordnung verändert die Erbquote nicht. Hat ein Erbe einen höherwertigen Gegenstand zugewiesen bekommen, als es seiner Quote entspricht, ist er den anderen Miterben gegenüber zum Ausgleich verpflichtet.
Davon zu unterscheiden ist das Vorausvermächtnis, bei dem der Erblasser eine bestimmte Sache einem Erben zusätzlich zu seinem Erbteil zuwenden möchte. Der Begünstigte muss an die anderen Erben dafür keinen Ausgleich leisten. Die Abgrenzung zwischen Teilungsanordnung und Vorausvermächtnis gestaltet sich oft schwierig, da viele Erblasser nicht die eindeutigen juristischen Termini verwenden und der tatsächliche Wille des Erblassers aus seinen individuellen Formulierungen des Testaments ermittelt werden muss.
Schließlich kann der Erblasser nach § 2044 BGB auch die Erbauseinandersetzung für einzelne oder alle Gegenstände verbieten oder von Bedingungen oder vom Verstreichen einer Frist abhängig machen. Ein Erbteilungsverbot ist für längstens 30 Jahre nach dem Tod des Erblassers gültig.
Möglichkeiten der Erbauseinandersetzung
Wenn der Nachlass keine Immobilien enthält, können sich die Miterben unkompliziert auseinandersetzen, indem sie einen formfreien Vertrag schließen. Ist dagegen eine Immobilie in der Erbmasse, bedarf die Erbauseinandersetzung eines notariell beurkundeten Vertrags.
a. Auseinandersetzungsvereinbarung
Um die Immobilie aufzuteilen, können die Miterben sie freihändig verkaufen und sich den Erlös teilen. Sie können auch vereinbaren, dass ein Miterbe die Immobilie allein übernehmen und dafür finanzielle Ausgleichszahlungen an die übrigen Erben leisten soll. Sind sich die Erben im Wesentlichen über die Aufteilung des Erbes einig, wissen aber noch nicht, was sie mit der Immobilie anfangen möchten, können sie auch zuerst eine Erbauseinandersetzung über den übrigen Nachlass vornehmen und sich die Immobilie für später aufheben. Bei dieser sachlichen (Teil-)Erbauseinandersetzung werden einzelne Gegenstände aus dem Nachlass an die Miterben oder Dritte übertragen. Die Erbengemeinschaft bleibt aber hinsichtlich der noch vorhandenen Erbmasse bestehen.
b. Erbteilübertragung oder Abschichtung
Wer eine Erbengemeinschaft mit vorhandener Immobilie zügig auflösen möchte, kann auch vereinbaren, dass ein Miterbe aus der Gemeinschaft ausscheidet. Dabei kommen zwei Wege in Betracht: die Erbteilübertragung und das sogenannte Abschichten. Nach § 2033 BGB darf jeder Miterbe über seinen Erbteil verfügen, ihn also an einen anderen Erben oder einen Dritten übertragen. Der Vertrag über die Erbteilübertragung muss notariell beurkundet werden.
Bei der Abschichtung verzichtet ein Erbe gegen Zahlung einer Abfindung auf seinen Erbanspruch. Der frei gewordene Erbanteil verteilt sich entsprechend der Quoten auf die übrigen Miterben, deren Anteile dadurch anwachsen. Die Abschichtung hat der Gesetzgeber zwar nicht explizit geregelt, die höchstrichterliche Rechtsprechung erkennt dieses Modell jedoch an. Sofern der Ausscheidende als Abfindung keine Immobilie oder Gesellschaftsanteile erhält, ist die notarielle Form bei der Abschichtung auch dann nicht notwendig, wenn eine Immobilie zum Nachlass gehört. Formelle Besonderheiten sind nur zu beachten, wenn die Erbengemeinschaft für das Haus bzw. die Immobilie bereits in das Grundbuch eingetragen wurde. Dann ist das Grundbuch unrichtig, und der ausgeschiedene Erbe muss eine Berichtigungsbewilligung in öffentlich beglaubigter Form erteilen.
Achtung: Bei der Erbteilübertragung und der Abschichtung ist zu bedenken, dass der Ausscheidende nach wie vor für Nachlassverbindlichkeiten haftet. Die Miterben sollten daher die Verbindlichkeiten zuvor begleichen oder vertraglich eine Freistellung im Innenverhältnis vereinbaren.
c. Streitige Auseinandersetzung: Teilungsversteigerung und Erbteilungsklage
Wenn sich die Erben nicht einig werden, hat jeder einzelne Miterbe die Möglichkeit, eine Teilungsversteigerung der gesamten Nachlassgegenstände und auch der Immobilie zu beantragen. Dafür muss der Miterbe nur den Grundbuchauszug und seinen Erbschein beim zuständigen Amtsgericht vorlegen und einen formlosen Antrag stellen. Allerdings erzielt eine Versteigerung zumeist nicht den höchstmöglichen Gewinn. Außerdem beseitigt sie die Probleme nicht, wenn sich die Miterben weiterhin über die Aufteilung des Erlöses streiten. In diesem Fall, etwa bei einem Erbstreit von Geschwistern um den Versteigerungserlös für ein Haus, müssen sie eine Erbteilungsklage erheben. Tatsächlich lässt sich die Auseinandersetzung aber nicht gerichtlich ersetzen, sondern das Gericht kann nur die übrigen Miterben dazu verurteilen, dem Teilungsplan des Antragstellers zuzustimmen. Erbauseinandersetzungsklagen ziehen sich in der Praxis oft über Jahre hin und scheitern oft daran, dass nicht alle ihrer zahlreichen Voraussetzungen erfüllt sind. Der Nachlass muss dafür teilungsreif sein, das bedeutet:
- Alle Vermögenswerte müssen verwertet (versteigert) sein,
- es dürfen keine Nachlassverbindlichkeiten mehr bestehen,
- der Erblasser darf keine Testamentsvollstreckung angeordnet haben,
- alle Erben müssen feststehen und
- es sind testamentarisch angeordnete Teilungsanordnungen oder Teilungsverbote zu beachten.
Das Gericht darf dem Plan des Antragstellers nur in Gänze zustimmen oder ihn ablehnen, ihn aber nicht selbstständig korrigieren. Nur wenige Teilungspläne halten den hohen Anforderungen der Rechtsprechung stand. Einzelne streitige Punkte müssen ggf. mühsam mit vorgeschalteten Feststellungsklagen gerichtlich geklärt werden.
Erbschaftssteuer, Grunderwerbsteuer und Schenkungssteuer
Auch wenn der Erbengemeinschaft der Nachlass gemeinsam gehört, ist im Hinblick auf die Erbschaftssteuer jeder Miterbe für sich selbst verantwortlich. Die Erbschaftssteuer fällt im Zeitpunkt des Todes an und richtet sich nach dem Steuerwert des Nachlasses. Jeder Erbe muss die Erbschaftssteuer anteilig nach seiner Erbquote und seinen persönlichen Voraussetzungen, also nach den für ihn geltenden Freibeträgen und Steuerklasse, entrichten. Die anschließende Auseinandersetzung stellt hingegen keinen Erbschaftssteuerfall dar, sodass die Miterben auf Abfindungs- oder Ausgleichszahlungen nicht erneut Erbschaftssteuer zahlen müssen. Erbschaftsteuerlich zu berücksichtigen ist jedoch ein Vorausvermächtnis, das die Erbschaftssteuer für den Begünstigten erhöht und für die übrigen Erben reduziert. Dagegen hat eine Teilungsanordnung keine Auswirkungen auf die Erbschaftssteuerpflicht.
Achtung: Besondere Vorsicht ist geboten, wenn eine Zuweisung an einen Miterben im Rahmen der Auseinandersetzung wertmäßig dessen Erbquote deutlich übersteigt. Auch dann fällt zwar keine weitere Erbschaftssteuer an, es kann aber eine Schenkung vorliegen, für die zusätzlich Schenkungssteuer fällig wird.
Bei einer vererbten Immobilie kommt neben der Erbschaftssteuer auch die Grunderwerbsteuer in Betracht. Von dieser sind im Nachlass befindliche Immobilien nach § 3 Nr. 3 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) ausgenommen, wenn sie „von Miterben zur Teilung des Nachlasses erworben werden“. Die Steuerbefreiung für den Erwerb kommt allerdings nur einmalig zum Zug. Nachteile ergeben sich dann, wenn die Miteigentümer zunächst eine Bruchteilsgemeinschaft bilden und sich gemäß ihren Quoten ins Grundbuch eintragen lassen. Denn mit der Bildung des Bruchteileigentums ist die Erbauseinandersetzung bereits abgeschlossen. Dann fällt bei einer späteren Anteilsübertragung von einem Miterben auf einen anderen doch noch Grunderwerbsteuer an. Diese Steuerfalle lässt sich umgehen, indem die Bildung des Bruchteileigentums und die Übertragung direkt in einer notariellen Urkunde gemeinsam vereinbart werden und der Übertragende gar nicht erst als Bruchteileigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.
Fazit
Als Mitglied einer Erbengemeinschaft sollten Sie unbedingt versuchen, sich mit Ihren Miterben gütlich zu einigen. Schon bei einer unstreitigen Erbauseinandersetzung sollten Sie einen versierten Anwalt für Erbrecht einschalten, der Sie auf die schnellste und kostengünstigste Lösung hinweist. Erst recht sollten Sie aber einen Experten zurate ziehen, wenn Sie mit Ihren Miterben keine einvernehmliche Lösung finden. Ihr Anwalt wird alles daran setzen, eine außergerichtliche Einigung zu erzielen. Als letztes Mittel kann er für Sie eine Klage einreichen und Ihnen im gerichtlichen Verfahren zu Ihrem Recht verhelfen. Auch als Eigentümer sollten Sie vorausschauend Ihre Immobilie vererben und Ihr Testament direkt mit anwaltlicher Hilfe erstellen. So können Sie die Erbschaftssteuerlast für Ihre Nachkommen gering halten und späteren Streitigkeiten in der Familie vorbeugen.
